Профессионалы любят употреблять словечки от которых хочется спать, но можно не усложняя объяснить как оценить потенциал недвижки.
Задача инвестиций прежде всего приносить доход выше инфляции ( сохранять) поэтому доходность по любому должна быть выше инфляции.
Первый коэффициент это :
1.Rental Yield (Доходность аренды в год): Показывает доходность от сдачи недвижимости в аренду. Его формула: (Годовой доход от аренды / Стоимость покупки) × 100%.
Например вы купили 1 спальные апартаменты за 200 000 евро и сдаете их за 1000 евро в месяц. Ваш RY= 12 000 / 200 000 евро *100%= 6%
В принципе все его знают и никто больше ничего не считает. Хорошей для евросоюза является доходность 5% в год. Если она выше — очень хорошо. Если ниже- тоже понимаете.
2.NOI (Чистая операционная прибыль): Годовой доход от аренды минус операционные расходы. Формула: Годовой доход от аренды — Операционные расходы. Это более точные доходы но в принципе тот же RY но чистый. Это важно оценить, а то вдруг годовые операционные расходы будут выше дохода.
В том же примере, ваши затраты на содержание в год равны 2000 евро.
NOI = 12 000- 2 000 = 10 000 евро.
3.Cap Rate (Коэффициент капитализации): Соотношение NOI и стоимости покупки, отражающее потенциальную доходность. Формула: (NOI / Стоимость покупки) × 100%. Самый удобный коэффициент, по нашему мнению сильно честнее Rental Yield и тоже в процентах.
В нашем примере,
Cap Rate= 10 000/200 000 *100% = 5%
Теперь если вы берете кредит в банке ( что для нас в новинку а европейцы и американцы только так и поступают) Нужно знать следующие два показателя
1.DSCR (Коэффициент долга к доходу): Определяет способность покрыть обязательства по кредиту. Формула: NOI / Годовые обязательства по долгу. Если он меньше 1 — тогда беда, аренды не хватает чтобы вернуть кредит.
В нашем примере допустим мы должны банку выплачивать 8000 евро в год. DSCR= 10 000/ 8000= 1,25
Ту да же, если вы берете займ в банке, то вам не нужно 100% денег. И вы считаете коэффициент на собственные вложения то -это
2.IRR (Внутренняя норма доходности): Определяет годовую прибыльность инвестиции, учитывая потоки денежных средств. Сложная метрика, зависящая от временных рамок и сумм вложений.
Все любят чтобы IRR в инвестиционной презентации был 25% и выше. Это типа очень хорошо.
Но если вы инвестируете без кредитного плеча, вам хватит и Cap Rate.